Wanneer je een hypothecaire lening ondertekent die door een hypotheek wordt gedekt, reserveert de notariskosten vaak een regel die weinig kopers hebben voorzien. De hypotheekkosten vormen echter een reële post in het acquisitiebudget, en het bedrag varieert afhankelijk van het type onroerend goed, de aard van de lening en de kosten die specifiek zijn voor elk notariskantoor.
Voordat we elke component in detail bekijken, kan je alles leren over de hypotheekkosten om de basis van het mechanisme te leggen en te begrijpen wie de rekening betaalt op het moment van ondertekening.
Verder lezen : Wat te doen als uw kat een slechte geur uit de achterkant heeft: oorzaken en effectieve oplossingen
Belasting op onroerend goed en bijdrage voor vastgoedbeveiliging: de vaste posten
Het grootste deel van de kosten van een hypotheek komt niet ten goede aan de notaris. De belasting op onroerend goed vormt het grootste deel van de rekening. Deze wordt berekend op het bedrag van de lening verhoogd met accessoires (meestal een forfaitaire verhoging bedoeld om eventuele rente te dekken). Deze belasting wordt door de notaris geïnd en vervolgens aan de staatskas overgemaakt.
Daar komt de bijdrage voor vastgoedbeveiliging bij, die aan de dienst voor onroerend goed wordt betaald voor de inschrijving van het eigendomsrecht op het goed. Deze twee posten zijn niet onderhandelbaar: er is geen mogelijkheid tot onderhandelen, ongeacht welke notaris je kiest.
Ook interessant : Wat is de minimumleeftijd om je in te schrijven bij Basic Fit of een andere sportschool?
Het punt dat veel kopers in de val laat lopen, betreft het verschil in belasting tussen een nieuwbouw en een bestaand huis. De belastingtarieven verschillen afhankelijk van of het goed nieuw of oud is, wat de uiteindelijke rekening aanzienlijk verandert. Bij een gelijke lening kan de kosten van de hypotheekgarantie dus variëren van het dubbele tot de helft, afhankelijk van de aard van het gefinancierde goed.
Kosten voor het opheffen van de hypotheek: de verborgen kosten van vervroegde verkoop
Men denkt zelden aan de uitgang wanneer men een lening aangaat. De opheffing van de hypotheek is de procedure die het goed van de garantie bevrijdt voordat deze op natuurlijke wijze eindigt. Dit gebeurt voornamelijk in twee gevallen: de verkoop van het goed vóór het einde van de lening, of de vervroegde terugbetaling van het resterende kapitaal.
De conventionele hypotheek duurt juridisch gezien de hele looptijd van de lening, plus een extra jaar. Als je deze termijn afwacht, vervalt de inschrijving vanzelf zonder kosten. Daarentegen vereist elke vervroegde opheffing een afzonderlijke notariële akte, met zijn eigen honoraria, registratiekosten en formaliteiten.
- De opheffing vereist een authentieke akte die door de notaris is opgesteld, waarvan de honoraria proportioneel zijn aan het oorspronkelijke bedrag van de lening.
- Vaste registratiekosten komen daarbovenop, evenals de bijdrage voor vastgoedbeveiliging voor de schrapping van de inschrijving.
- De kosten (uitgaven die door de notaris zijn voorgeschoten voor administratieve formaliteiten) variëren van het ene kantoor naar het andere, zonder een eenheidsprijs.
Vraag nummer 6820 die in 2025 aan de Nationale Assemblee is gesteld, herinnert eraan dat de dekking van de kosten voor de opheffing bij een vervroegde terugbetaling een concreet onderwerp blijft voor de leners. In de praktijk is het altijd de lener die betaalt, tenzij er een afwijkende clausule is onderhandeld met de bank (wat zeldzaam blijft).
Hypotheek of bankgarantie: vergelijken voordat je de hypothecaire lening ondertekent
De keuze voor de garantie is niet altijd vrij. Sommige banken verplichten een hypotheek, terwijl andere systematisch naar een borgstellingsorganisatie verwijzen. Wanneer je de keuze hebt, verdient de vergelijking aandacht.
De bankgarantie (aangeboden door onderlinge organisaties of bankdochterondernemingen) werkt anders. De borgstelling voorkomt de notariskosten voor het aangaan en opheffen van de hypotheek. Een deel van het bedrag dat in het begin is betaald, kan zelfs aan het einde van de lening worden terugbetaald, afhankelijk van de voorwaarden van de organisatie. Er is geen inschrijving bij de dienst voor onroerend goed, dus geen bijbehorende belasting.
De hypotheek heeft in bepaalde specifieke gevallen nog steeds een voordeel: wanneer de borgstellingsorganisatie de aanvraag weigert (atypisch profiel, tweede woning, complexe verhuurinvestering), of wanneer het bedrag van de lening de door de borgstelling geaccepteerde limieten overschrijdt. Voor nieuwbouw in VEFA blijft de hypotheek soms de enige garantie die door de kredietgever wordt geaccepteerd.
De ervaringen variëren op dit punt afhankelijk van de instellingen: sommige makelaars melden dat de borgstelling systematisch goedkoper is, terwijl anderen gevallen rapporteren waarin de totale kosten in evenwicht komen, vooral wanneer er geen vervroegde verkoop is (en dus geen opheffingskosten te betalen zijn).
Anticiperen op de hypotheekkosten in het financieringsplan
In de praktijk is het probleem niet zozeer het bedrag van de kosten, maar het moment waarop je ze ontdekt. De notaris communiceert de gedetailleerde afrekening enkele dagen voor de ondertekening, soms te laat om je inbreng aan te passen of de voorwaarden van de lening te heronderhandelen.
Om deze discrepantie te vermijden, kan je vragen om een simulatie van de garantie kosten bij het aanbod van de lening. De notaris of de makelaar kan een schatting geven op basis van het geleende bedrag en het type goed. Deze schatting omvat:
- De honoraria van de notaris, berekend volgens een gereguleerde proportionele schaal.
- De belasting op onroerend goed, proportioneel aan het gegarandeerde bedrag.
- De bijdrage voor vastgoedbeveiliging en de administratieve kosten.
De garantie kosten moeten worden opgenomen in de totale kosten van de hypothecaire lening, net als de rente en de kredietverzekering. Ze negeren vertekent de vergelijking tussen twee leningaanbiedingen.
Wanneer je een bestaand goed koopt met een plan voor een middellange termijn verkoop, wegen de potentiële extra kosten van de opheffing in de afweging. Een goed dat tot het einde van de lening wordt behouden, genereert geen kosten voor schrapping. Een goed dat na enkele jaren wordt verkocht, vereist een opheffing, met een extra rekening bij de notaris. Deze hypothese vanaf het begin integreren stelt je in staat om de garantie te kiezen die het beste aansluit bij je beleggingshorizon.
De meest nuttige reflex blijft om de twee scenario’s (hypotheek met of zonder vervroegde verkoop, borgstelling met gedeeltelijke terugbetaling) te vergelijken op een spreadsheet of met de hulp van een makelaar, voordat je je verbindt. De keuze voor de garantie gebeurt vóór de ondertekening van de lening, niet erna.