Wenn man einen durch eine Hypothek gesicherten Immobilienkredit unterschreibt, enthält die Notarkostenrechnung oft eine Position, die viele Käufer nicht vorhergesehen haben. Die Hypothekenkosten stellen jedoch einen realen Posten im Erwerbsbudget dar, und ihre Höhe variiert je nach Art der Immobilie, der Art des Kredits und den Auslagen, die in jeder Notarkanzlei anfallen.
Bevor wir jede Komponente im Detail betrachten, kann man alles über die Hypothekenkosten erfahren, um die Grundlagen des Mechanismus zu legen und zu verstehen, wer die Rechnung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung begleicht.
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Grunderwerbsteuer und Immobilien-Sicherheitsbeitrag: die festen Posten
Der Großteil der Kosten einer Hypothek landet nicht in der Tasche des Notars. Die Grunderwerbsteuer ist der schwerste Posten auf der Rechnung. Sie wird auf den Betrag des Kredits zuzüglich Nebenkosten (in der Regel eine Pauschale zur Deckung möglicher Zinsen) berechnet. Diese Steuer wird vom Notar eingezogen und dann an die Staatskasse abgeführt.
Hinzu kommt der Immobilien-Sicherheitsbeitrag, der an den Dienst für die Grunderwerbsteuer für die Eintragung des dinglichen Rechts an der Immobilie gezahlt wird. Diese beiden Posten sind unverhandelbar: keine Verhandlung möglich, egal welcher Notar gewählt wird.
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Der Punkt, der viele Käufer in die Falle lockt, betrifft den Unterschied in der Besteuerung zwischen einer Neubauimmobilie und einer Bestandsimmobilie. Die Steuersätze unterscheiden sich, je nachdem, ob die Immobilie neu oder alt ist, was die endgültige Rechnung erheblich beeinflusst. Bei einem identischen Kredit kann die Kosten der Hypothek daher je nach Art der finanzierten Immobilie von einfach bis doppelt variieren.
Kosten für die Aufhebung der Hypothek: die versteckten Kosten bei vorzeitiger Veräußerung
Selten denkt man an den Ausstieg, wenn man einen Kredit eingeht. Die Aufhebung der Hypothek ist das Verfahren, das die Immobilie vor Ablauf der regulären Laufzeit von der Sicherheit befreit. Dies geschieht hauptsächlich in zwei Fällen: beim Verkauf der Immobilie vor Ende des Kredits oder bei vorzeitiger Rückzahlung des noch ausstehenden Kapitals.
Die konventionelle Hypothek bleibt rechtlich während der gesamten Laufzeit des Kredits plus einem zusätzlichen Jahr bestehen. Wenn man bis zu diesem Zeitpunkt wartet, erlischt die Eintragung automatisch ohne Kosten. Im Gegensatz dazu erfordert jede vorzeitige Aufhebung eine separate notarielle Urkunde, mit eigenen Gebühren, Eintragungsgebühren und Formalitäten.
- Die Aufhebung erfordert eine authentische Urkunde, die vom Notar verfasst wird, dessen Gebühren proportional zur ursprünglichen Kreditsumme sind.
- Es kommen feste Eintragungsgebühren hinzu sowie der Immobilien-Sicherheitsbeitrag für die Löschung der Eintragung.
- Die Auslagen (Kosten, die der Notar für administrative Formalitäten vorgestreckt hat) variieren von Kanzlei zu Kanzlei, ohne einheitliche Gebührenordnung.
Die Frage Nr. 6820, die 2025 an die Nationalversammlung gerichtet wurde, erinnert daran, dass die Übernahme der Kosten für die Aufhebung bei einer vorzeitigen Rückzahlung ein konkretes Thema für die Kreditnehmer bleibt. In der Praxis zahlt immer der Kreditnehmer, es sei denn, es wurde eine abweichende Klausel mit der Bank verhandelt (was selten der Fall ist).
Hypothek oder Bankbürgschaft: vergleichen, bevor man den Immobilienkredit unterschreibt
Die Wahl der Sicherheit ist nicht immer frei. Einige Banken verlangen eine Hypothek, andere leiten systematisch an eine Bürgschaftsorganisation weiter. Wenn man die Wahl hat, lohnt sich ein Vergleich.
Die Bankbürgschaft (angeboten von genossenschaftlichen Organisationen oder Bankfilialen) funktioniert anders. Die Bürgschaft vermeidet die notariellen Gebühren für die Eintragung und Aufhebung der Hypothek. Ein Teil des zu Beginn gezahlten Betrags kann sogar am Ende des Kredits zurückerstattet werden, je nach Bedingungen der Organisation. Es gibt keine Eintragung im Dienst für die Grunderwerbsteuer, also keine damit verbundene Steuer.
Die Hypothek hat in bestimmten Fällen einen Vorteil: wenn die Bürgschaftsorganisation den Antrag ablehnt (atypisches Profil, Zweitwohnsitz, komplexe Mietinvestitionen) oder wenn der Kreditbetrag die von der Bürgschaft akzeptierten Obergrenzen überschreitet. Für Neubauten im VEFA bleibt die Hypothek manchmal die einzige vom Kreditgeber akzeptierte Sicherheit.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Institution: Einige Makler berichten, dass die Bürgschaft systematisch günstiger ist, während andere Fälle melden, in denen die Gesamtkosten sich ausgleichen, insbesondere wenn es keine vorzeitige Veräußerung gibt (und somit keine Aufhebung zu zahlen ist).
Die Hypothekenkosten im Finanzierungsplan antizipieren
Vor Ort besteht das Problem weniger im Betrag der Kosten als im Zeitpunkt, an dem man sie entdeckt. Der Notar kommuniziert die detaillierte Abrechnung einige Tage vor der Unterzeichnung, manchmal zu spät, um die eigene Zuzahlung anzupassen oder die Bedingungen des Kredits neu zu verhandeln.
Um diese Diskrepanz zu vermeiden, kann man bereits bei der Kreditofferte eine Simulation der Sicherungskosten anfordern. Der Notar oder der Makler kann eine Schätzung auf Basis des geliehenen Betrags und der Art der Immobilie bereitstellen. Diese Schätzung umfasst:
- Die Gebühren des Notars, die nach einem regulierten, proportionalen Gebührenverzeichnis berechnet werden.
- Die Grunderwerbsteuer, die proportional zum gesicherten Betrag ist.
- Den Immobilien-Sicherheitsbeitrag und die administrativen Auslagen.
Die Sicherungskosten müssen in den Gesamtkosten des Immobilienkredits aufgeführt werden, ebenso wie die Zinsen und die Kreditnehmerversicherung. Sie zu ignorieren, verfälscht den Vergleich zwischen zwei Kreditangeboten.
Wenn man eine Bestandsimmobilie mit einem mittelfristigen Verkaufsprojekt kauft, wiegt die potenzielle Mehrbelastung durch die Aufhebung in der Abwägung schwer. Eine Immobilie, die bis zum Ende des Kredits gehalten wird, verursacht keine Löschgebühren. Eine Immobilie, die nach einigen Jahren verkauft wird, erfordert eine Aufhebung, mit einer zusätzlichen Rechnung beim Notar. Diese Annahme von Anfang an zu integrieren, ermöglicht es, die am besten geeignete Sicherheit für den eigenen Haltzeitraum auszuwählen.
Der nützlichste Reflex bleibt, die beiden Szenarien (Hypothek mit oder ohne vorzeitige Veräußerung, Bürgschaft mit teilweiser Rückerstattung) in einer Tabelle oder mit Hilfe eines Maklers zu vergleichen, bevor man sich verpflichtet. Die Wahl der Sicherheit erfolgt vor der Unterzeichnung des Kredits, nicht danach.