Cuando se firma un préstamo hipotecario garantizado por una hipoteca, la factura notarial a menudo reserva una línea que pocos compradores han anticipado. Los gastos de hipoteca representan, sin embargo, un ítem real en el presupuesto de adquisición, y su monto varía según el tipo de bien, la naturaleza del préstamo y los desembolsos propios de cada estudio notarial.
Antes de detallar cada componente, se puede saber todo sobre los gastos de hipoteca para establecer las bases del mecanismo y entender quién paga la cuenta en el momento de la firma.
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Impuesto de publicidad inmobiliaria y contribución de seguridad inmobiliaria: los ítems fijos
La mayor parte del costo de una hipoteca no va al bolsillo del notario. El impuesto de publicidad inmobiliaria constituye la parte más pesada de la factura. Se calcula sobre el monto del préstamo aumentado con accesorios (generalmente un incremento fijo destinado a cubrir los intereses eventuales). Este impuesto es recaudado por el notario y luego transferido al Tesoro público.
Se suma la contribución de seguridad inmobiliaria, pagada al servicio de publicidad inmobiliaria por la inscripción del derecho real sobre el bien. Estas dos líneas son incomprensibles: no hay posibilidad de negociación, sea cual sea el notario elegido.
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El punto que atrapa a muchos compradores se refiere a la diferencia de tributación entre una vivienda nueva y una vivienda antigua. Las tasas de impuesto difieren según si el bien es nuevo o antiguo, lo que modifica sensiblemente la factura final. Con un préstamo idéntico, el costo de la garantía hipotecaria puede variar de simple a doble dependiendo de la naturaleza del bien financiado.
Gastos de levantamiento de hipoteca: el costo oculto de la reventa anticipada
Rara vez se piensa en la salida cuando se entra en un crédito. El levantamiento de hipoteca es el procedimiento que libera el bien de la garantía antes de su término natural. Interviene principalmente en dos casos: la reventa del bien antes de la finalización del préstamo, o el reembolso anticipado del capital pendiente.
La hipoteca convencional dura jurídicamente durante todo el período del préstamo, más un año adicional. Si se espera esta fecha, la inscripción se extingue por sí misma sin costo. En cambio, cualquier levantamiento anticipado requiere un acto notarial distinto, con sus propios honorarios, derechos de registro y formalidades.
- El levantamiento requiere un acto auténtico redactado por el notario, cuyos honorarios son proporcionales al monto inicial del préstamo.
- Se añaden derechos de registro fijos, así como la contribución de seguridad inmobiliaria para la cancelación de la inscripción.
- Los desembolsos (gastos adelantados por el notario para las formalidades administrativas) varían de un estudio a otro, sin un baremo único.
La pregunta n° 6820 planteada en la Asamblea Nacional en 2025 recuerda que la asunción de los gastos de levantamiento durante un reembolso anticipado sigue siendo un tema concreto para los prestatarios. En la práctica, siempre es el prestatario quien paga, salvo cláusula contraria negociada con el banco (lo que sigue siendo raro).
Hipoteca o aval bancario: comparar antes de firmar el préstamo hipotecario
La elección de la garantía no siempre es libre. Algunos bancos imponen la hipoteca, otros orientan sistemáticamente hacia un organismo de aval. Cuando hay opción, la comparación merece atención.
El aval bancario (ofrecido por organismos mutualistas o filiales de bancos) funciona de manera diferente. El aval evita los gastos notariales de toma y levantamiento de hipoteca. Una parte de la suma pagada al inicio puede incluso ser restituida al final del préstamo, según las condiciones del organismo. No hay inscripción en el servicio de publicidad inmobiliaria, por lo tanto, no hay impuesto asociado.
La hipoteca mantiene una ventaja en ciertos casos específicos: cuando el organismo de aval rechaza el expediente (perfil atípico, residencia secundaria, inversión locativa compleja), o cuando el monto del préstamo supera los límites aceptados por el aval. Para los bienes nuevos en VEFA, la hipoteca sigue siendo a veces la única garantía aceptada por el prestamista.
Los comentarios varían sobre este punto según los establecimientos: algunos corredores informan que el aval es sistemáticamente más barato, mientras que otros señalan casos en los que el costo global se equilibra, especialmente cuando no hay reventa anticipada (y por lo tanto no hay levantamiento que pagar).
Anticipar los gastos de hipoteca en el plan de financiación
En la práctica, el problema no es tanto el monto de los gastos como el momento en que se descubren. El notario comunica el desglose detallado unos días antes de la firma, a veces demasiado tarde para ajustar su aporte o renegociar las condiciones del préstamo.
Para evitar este desfase, se puede solicitar una simulación de los gastos de garantía desde la oferta de préstamo. El notario o el corredor está en condiciones de proporcionar una estimación basada en el monto solicitado y el tipo de bien. Esta estimación incluye:
- Los honorarios del notario, calculados según un baremo proporcional regulado.
- El impuesto de publicidad inmobiliaria, proporcional al monto garantizado.
- La contribución de seguridad inmobiliaria y los desembolsos administrativos.
Los gastos de garantía deben figurar en el costo total del crédito hipotecario, al igual que los intereses y el seguro del prestatario. Ignorarlos falsea la comparación entre dos ofertas de préstamo.
Cuando se compra en el mercado antiguo con un proyecto de reventa a medio plazo, el sobrecosto potencial del levantamiento pesa en la decisión. Un bien mantenido hasta el final del préstamo no genera ningún gasto de cancelación. Un bien vendido después de algunos años impone un levantamiento, con una factura adicional en el notario. Integrar esta hipótesis desde el principio permite elegir la garantía más adecuada a su horizonte de tenencia.
El reflejo más útil sigue siendo comparar los dos escenarios (hipoteca con o sin reventa anticipada, aval con restitución parcial) en una hoja de cálculo o con la ayuda de un corredor, antes de comprometerse. La elección de la garantía se hace antes de la firma del préstamo, no después.