Bij een verkoop, renovatie of uitbreiding wordt het terugvinden van de plannen van uw huis een prioriteit. De notaris is een van de eerste gesprekspartners die eigenaren raadplegen, soms ten onrechte. Want de notaris is niet wettelijk verplicht om de gedetailleerde plannen van een goed te bewaren. Zijn rol beperkt zich tot de minuut van de akte en de bijlagen daarvan, waarbij de architectonische plannen niet altijd systematisch zijn opgenomen.
Wat de notaris daadwerkelijk in zijn vastgoedarchieven bewaart
Het notariële dossier van een verkoop bevat de authentieke akte, de verplichte diagnoses, de erfdienstbaarheden en de referenties van de bouwvergunningen. De bouwplannen worden alleen bijgevoegd als de verkoper of de aannemer deze heeft overhandigd op het moment van ondertekening.
Aanrader : Hoe kies je een maxi-scooter die geschikt is voor kleine postuur: tips en modellen
In de praktijk bevatten oude dossiers (voor de jaren 2000) zelden de plannen. De notaris bewaarde de minuut en gaf de technische documenten terug aan de verkoper. Voor recentere transacties verandert de digitalisering de situatie: sommige kantoren gebruiken nu digitale kluizen zoals de Minutier Central Électronique des Notaires de France (MICEN), waar gedigitaliseerde plannen samen met de akte kunnen worden gearchiveerd.
Voordat u enige actie onderneemt, is het nuttig om precies te weten wat de notaris kan of niet kan verstrekken. Een gedetailleerde gids legt uit hoe u de plannen van uw huis bij de notaris kunt aanvragen afhankelijk van de datum van de laatste verkoop en het type goed.
Aanrader : Hoe je eenvoudig toegang krijgt tot de chat van Coco.fr: tips en stappen om te volgen
De notaris is verplicht om de koper de referenties van de bouwvergunningen en de voorafgaande verklaringen die in de akte staan, te vermelden. Deze verplichting garandeert echter niet de toegang tot de plannen zelf, maar biedt wel de dossiernummers die nodig zijn om ze elders te vinden.
Bouwvergunning bij de gemeente: het meest betrouwbare spoor om de plannen te recupereren
De dienst ruimtelijke ordening van de gemeente archiveert de dossiers van bouwvergunningen die op zijn grondgebied zijn ingediend. Deze dossiers bevatten de situatietekeningen, doorsneden, gevels en soms de interieurplannen.
Bouwwerken na de jaren 1950 zijn bijna altijd gedocumenteerd in de gemeentelijke archieven. Voor oudere gebouwen hangt het behoud af van het lokale archiveringsbeleid, en zijn er vaak lacunes.
Om de aanvraag te doen, hoeft u zich alleen maar te melden bij de dienst ruimtelijke ordening met een identiteitsbewijs en een eigendomsbewijs (eigendomstitel of onroerendezaakbelasting). De dossiers van bouwvergunningen zijn administratieve documenten die openbaar zijn, ook voor derden, volgens de Code van de relaties tussen het publiek en de administratie.
- Bereid het kadastrale perceelnummer van uw goed voor, dat gratis beschikbaar is op de site cadastre.gouv.fr, om de zoektocht bij de gemeente te versnellen
- Vraag ook naar eventuele wijzigingsvergunningen of voorafgaande verklaringen van werkzaamheden, die de uitbreidingen of herinrichtingen na de bouw documenteren
- Als de gemeente de archieven niet meer heeft, kan zij u doorverwijzen naar de provinciale archieven, waar de dossiers na een bepaalde bewaartijd worden overgedragen
Kadasters en provinciale archieven: aanvullingen of alternatieven voor de notaris
Het online kadaster (cadastre.gouv.fr) maakt het mogelijk om gratis het kadastrale plan van een terrein te raadplegen. Dit document toont de grenzen van het eigendom en de oppervlakte van de bebouwing, maar het reproduceert geen interieurplannen of technische doorsneden. De bruikbaarheid is beperkt voor wie de indeling van de kamers of de structurele details zoekt.
De provinciale archieven vormen een aanvullende bron, vooral voor oude huizen. Ze bewaren de archieven van de oude gemeenten, de Napoleon-kadastrale matrices en, in sommige provincies, archieven van lokale architecten.
De raadpleging kan ter plaatse of per post plaatsvinden. De reactietijden variëren per provincie, van enkele dagen tot meerdere weken. Sommige archieven hebben een deel van hun fonds gedigitaliseerd, toegankelijk online.
Wat te doen als er geen plannen te vinden zijn
Voor zeer oude huizen of huizen waarvan de administratieve dossiers zijn verloren gegaan (door brand, overstromingen, oorlogsschade), heeft geen enkele institutionele bron de plannen. De ervaringen op het terrein verschillen hierover: sommige eigenaren slagen erin documenten te vinden bij voormalige buren van de wijk of bij de oorspronkelijke aannemer, anderen niet.
Nieuwe plannen laten opstellen door een landmeter of architect blijft dan de enige betrouwbare optie. De landmeter maakt een nauwkeurige opname van de oppervlakten, afmetingen en de dragende structuur. De architect kan op basis van deze opname plannen produceren die voldoen aan de vereiste normen voor een bouwvergunning of een voorafgaande verklaring.
Deze procedure heeft een kostprijs, die varieert afhankelijk van de oppervlakte van het goed en de complexiteit van de bebouwing. Het biedt een voordeel dat de oorspronkelijke plannen niet altijd bieden: de opname weerspiegelt de huidige werkelijke staat van het huis, inclusief niet-gemelde wijzigingen door eerdere eigenaren.
Vastgoedverkoop en plannen: wat de koper kan eisen
Er is geen tekst die de verkoper verplicht om de plannen van het huis bij een verkoop te verstrekken. De authentieke akte vermeldt de oppervlakte (Carrez-wet voor de appartementen in mede-eigendom), de technische diagnoses en de erfdienstbaarheden, maar niet de architectonische plannen.
Een zorgvuldige koper kan de notaris vragen, vóór de ondertekening van de compromis, om te controleren of er plannen in het verkoopdossier of in de archieven van het kantoor staan. Als het goed recentelijk is verkocht met digitale archivering, nemen de kansen om bruikbare documenten te verkrijgen toe.
- Vraag de verkoper naar het bestaan van plannen die bij hem of bij de voormalige aannemer zijn bewaard
- Controleer bij de vereniging van mede-eigenaars (voor een appartement) of er plannen van de gemeenschappelijke en privé-ruimtes bestaan
- Raadpleeg de bouwvergunning bij de gemeente vóór de ondertekening om eventuele niet-gemelde wijzigingen te identificeren
Het ontbreken van plannen is geen reden voor herroeping na de ondertekening van de compromis. Het is dus beter om deze onderzoeken vooraf te doen, om te voorkomen dat u te laat ontdekt dat er niet-conforme werkzaamheden of niet-gemelde structurele wijzigingen zijn.