Bei einem Verkauf, einer Renovierung oder einer Erweiterung wird es zur Priorität, die Pläne seines Hauses wiederzufinden. Der Notar gehört zu den ersten Ansprechpartnern, die die Eigentümer konsultieren, manchmal zu Unrecht. Denn der Notar ist rechtlich nicht verpflichtet, die detaillierten Pläne eines Objekts aufzubewahren. Seine Rolle beschränkt sich auf die Niederschrift des Vertrags und dessen Anlagen, zu denen die architektonischen Pläne nicht immer gehören.
Was der Notar tatsächlich in seinen Immobilienarchiven aufbewahrt
Die notariellen Unterlagen eines Verkaufs enthalten die authentische Urkunde, die erforderlichen Gutachten, die Dienstbarkeiten und die Referenzen der Baugenehmigungen. Die Baupläne werden nur angehängt, wenn der Verkäufer oder der Bauleiter sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung übergeben hat.
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In der Praxis enthalten alte Akten (vor den 2000er Jahren) selten die Pläne. Der Notar bewahrte die Niederschrift auf und gab die technischen Dokumente an den Verkäufer zurück. Bei neueren Transaktionen ändert die Digitalisierung die Situation: Einige Kanzleien nutzen mittlerweile digitale Tresore wie das Minutier Central Électronique des Notaires de France (MICEN), wo digitalisierte Pläne zusammen mit der Urkunde archiviert werden können.
Bevor man irgendwelche Schritte unternimmt, ist es hilfreich, genau zu wissen, was der Notar bereitstellen kann oder nicht. Ein detaillierter Leitfaden erklärt, wie man die Pläne seines Hauses beim Notar anfordert, abhängig vom Datum des letzten Verkaufs und der Art des Objekts.
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Der Notar ist verpflichtet, dem Käufer die Referenzen der Baugenehmigungen und der vorherigen Erklärungen, die im Vertrag enthalten sind, anzugeben. Diese Verpflichtung garantiert jedoch nicht den Zugang zu den Plänen selbst, liefert aber die erforderlichen Aktennummern, um sie anderswo zu finden.
Baugenehmigung im Rathaus: die zuverlässigste Quelle zur Wiederbeschaffung der Pläne
Der Stadtplanungsdienst der Gemeinde archiviert die Anträge auf Baugenehmigungen, die auf ihrem Gebiet eingereicht wurden. Diese Akten enthalten die Lagepläne, Schnittzeichnungen, Fassaden und manchmal die Pläne für die Innenausstattung.
Bauten, die nach den 1950er Jahren errichtet wurden, sind fast immer in den kommunalen Archiven dokumentiert. Bei älteren Gebäuden hängt die Aufbewahrung von den lokalen Archivierungsrichtlinien ab, und Lücken sind häufig.
Um die Anfrage zu stellen, reicht es aus, mit einem Ausweis und einem Eigentumsnachweis (Eigentumstitel oder Grundsteuerbescheid) beim Stadtplanungsdienst vorzusprechen. Die Akten zu Baugenehmigungen sind öffentliche Verwaltungsdokumente, die auch Dritten zugänglich sind, gemäß dem Code der Beziehungen zwischen der Öffentlichkeit und der Verwaltung.
- Bereiten Sie die Flurstücknummer Ihrer Immobilie vor, die kostenlos auf der Website cadastre.gouv.fr verfügbar ist, um die Suche im Rathaus zu beschleunigen
- Fragen Sie auch nach möglichen Änderungsanträgen oder vorherigen Bauanträgen, die Erweiterungen oder Umgestaltungen nach dem Bau dokumentieren
- Wenn das Rathaus die Archive nicht mehr hat, kann es an die Departementsarchive verweisen, wo die Akten nach einer bestimmten Aufbewahrungsfrist übertragen werden
Kataster und Departementsarchive: Ergänzungen oder Alternativen zum Notar
Das Online-Kataster (cadastre.gouv.fr) ermöglicht es, den Flurplan eines Grundstücks kostenlos einzusehen. Dieses Dokument zeigt die Grenzen des Eigentums und die Grundfläche des Gebäudes, aber es reproduziert weder die Innenpläne noch die technischen Schnitte. Sein Nutzen ist begrenzt für diejenigen, die die Raumaufteilung oder strukturelle Details suchen.
Die Departementsarchive sind eine ergänzende Quelle, insbesondere für alte Häuser. Sie bewahren die Bestände der ehemaligen Gemeinden, die napoleonischen Katastermatrizen und in einigen Departements Bestände lokaler Architekten auf.
Die Einsichtnahme erfolgt vor Ort oder per Post. Die Antwortzeiten variieren je nach Departement, von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen. Einige Archive haben einen Teil ihrer Bestände digitalisiert, die online zugänglich sind.
Was tun, wenn kein Plan auffindbar ist
Für sehr alte Häuser oder solche, deren Verwaltungsunterlagen verloren gegangen sind (Brände, Überschwemmungen, Kriegszerstörungen), besitzt keine Institution die Pläne. Die Erfahrungen vor Ort variieren in diesem Punkt: Einige Eigentümer finden schließlich Dokumente bei ehemaligen Nachbarn der Siedlung oder beim ursprünglichen Bauunternehmer, andere jedoch nicht.
Neue Pläne von einem Vermessungsingenieur oder einem Architekten erstellen zu lassen, bleibt dann die einzige verlässliche Option. Der Vermessungsingenieur führt eine präzise Vermessung der Flächen, Maße und der tragenden Struktur durch. Der Architekt kann auf Grundlage dieser Vermessung Pläne erstellen, die den Anforderungen für eine Baugenehmigung oder eine vorherige Erklärung entsprechen.
Dieser Schritt hat Kosten, die je nach Größe des Objekts und der Komplexität des Bauwerks variieren. Er bietet einen Vorteil, den die ursprünglichen Pläne nicht immer bieten: die Vermessung spiegelt den aktuellen tatsächlichen Zustand des Hauses wider, einschließlich nicht deklarierten Änderungen, die von früheren Eigentümern vorgenommen wurden.
Immobilienverkauf und Pläne: Was der Käufer verlangen kann
Es gibt keinen Text, der den Verkäufer verpflichtet, die Pläne des Hauses bei einem Verkauf bereitzustellen. Die authentische Urkunde erwähnt die Fläche (Gesetz Carrez für Eigentumswohnungen), die technischen Gutachten und die Dienstbarkeiten, jedoch nicht die architektonischen Pläne.
Ein vorsichtiger Käufer kann den Notar vor der Unterzeichnung des Vorvertrags bitten, zu überprüfen, ob Pläne im Verkaufsdossier oder in den Archiven der Kanzlei vorhanden sind. Wenn das Objekt kürzlich verkauft wurde und eine digitale Archivierung stattgefunden hat, steigen die Chancen, verwertbare Dokumente zu erhalten.
- Fragen Sie den Verkäufer nach der Existenz von Plänen, die bei ihm oder beim ehemaligen Bauunternehmer aufbewahrt werden
- Überprüfen Sie beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft (für eine Wohnung), ob Pläne der Gemeinschafts- und Privatbereiche existieren
- Konsultieren Sie die Baugenehmigung im Rathaus vor der Unterzeichnung, um mögliche nicht deklarierten Änderungen zu identifizieren
Das Fehlen von Plänen stellt keinen Rücktrittsgrund nach der Unterzeichnung des Vorvertrags dar. Es ist daher besser, diese Recherchen vor dem Engagement durchzuführen, um zu vermeiden, dass man später von nicht konformen Arbeiten oder nicht dokumentierten strukturellen Änderungen überrascht wird.